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im体育网页版官网深圳樓市調控要對標新加坡讓

发布日期2020-09-04  浏览次数: 147  作者:im体育网页版官网

繼兩年前深圳首次提出2035年住房計劃后,深圳官方再次向外界傳遞了建設房地產長效機制的信息。8月28日,深圳市住房與建設局局長張學凡公開演講流露,深圳要學習新加坡,未來深圳的住房比例是“六比四”,目標是讓深圳60%的市民住進公共住房,為此將加大住房供應,推進大規模住房建設。然而深圳的現實倒是,70%多的人仍舊居住在城中村,人均住房面積也在國家和廣東省的最低標準線之下;住房供地嚴重不足,住房只占土地供應的226%,之前的供地計劃常常不能完成。

8月28日,深圳市住房與建設局局長張學凡公開演講流露,深圳要學習新加坡,未來深圳的住房比例是“六比四”,目標是讓深圳60%的市民住進公共住房,為此將加大住房供應,推進大規模住房建設。結合此前“深八條”新政的實施,可以看到深圳調控樓市的決心,在穩定市場和增長供應上同時發力,房價穩定可期。

這是深圳第一次明確公開的官方表態,在住房供應體系方面學習、對標新加坡。張學凡表示,深圳全市住房累計數量達到1068萬套、612億平方米,人均面積278平方米,還沒有達到國家和廣東省的最低標準線。主要原因是深圳還有70%多的人居住在城中村,城中村占深圳住房面積的54%左右。

目前,新加坡已形成以當局組屋為主、市場化的私人房產為輔的住房體系。新加坡建屋發展局顯示,早在2016年,新加坡便有高達82%的公民居住在組屋里,也就是說,新加坡的政策性住房與商品房比例約為“8:2”。

究竟上,這不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月,深圳曾發文,明確了面向未來(2018年至2035年)的住房發展目標,計劃未來18年提供170萬套住房,并將人材房、公租房、安居房和商品房的比例定為2:2:2:4。

十三計劃也大部分沒有完成。《深圳市住房發展2020年度實施計劃》顯示,2016-2019年底,深圳市商品住房用地累計供應5107公頃,完成“十三五”規劃目標的90%;累計供地擬建設商品住房2627萬套,僅完成“十三五”規劃指標75%。

張學凡表示,住建局聯合規資局,將在“十四五”期間的用地供應上做一些調整,住房用地占建設用地的比例,將由過去的221%提高到25%,甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%的比例,補齊住房用地供應的短板。不過僅靠新增土地供應明顯難以達到目標,深圳必須挖掘多元化的土地和住房供應主體。

在2035年的規劃中,深圳在住房土地來源上,從過去的當局壟斷供應土地,變為當局供地、企奇跡單位自用地、村集體用地、棚戶區改造等多個渠道。張學凡也表示,深圳需要房地產企業積極參與大規模建房行動,包括商品房和公共住房。

不過,多位深圳業內人士指出,深圳住房要完成接近新加坡那樣的模式,要達到6:4的比例,還不知道要等多少年,之前提的到2035年新增保證房100萬套,商品房70萬套,包括最新的政策房110萬套計劃,但這都只是增量的部分,但加上存量,很難達到6:4。

根據近十年的城市更新發展數據分析,深圳市自開始到現在,項目的團體移交率由30%到372%穩步提拔,十年平均移交率達到32%,遠遠超過深圳市政策硬性規定的15%。截至2019年12月31日,拆除重修類計劃(公告)拆除規模達到647平方公里,根據平均移交率粗略計算可得出,拆除重修類更新項目可提供約207平方公里的貢獻用地。這些貢獻用地基本用于城市道路、綠地及城市公共服務設施(醫療、教育、文體設施、市政基礎建設等)的建設。

以南山大沖村改造為例,改造前為科技園旁的“握手樓”,改造后成為深南大道旁的新地標、網紅打卡地,同時原有鄭氏宗祠、大王古廟、大沖石、水塘及五棵老榕樹等歷史文物在項目建設中得以保存,讓舊村文化遺產保護與城市建設有機結合。

隨著深圳進入“雙區驅動”時代,城市建設進入精細化的可持續發展階段。大拆大建明顯已經不符合城市更新的時代命題,城市更新的目標已經從“改差補缺”向“品質打造”、從“尋求速率”向“保質提效”轉變,請求除了要提高土地利用率、完善城市功能外,還要在城市設計與建筑設計品質提拔、綠色建筑、歷史文脈傳承以及智慧城市建設方面有所作為,持續提拔深圳城市發展能級和品質,也是為天下存量土地二次開發“先行樹模”。

據統計,截至2019年12月31日,龍崗區為深圳市已批更新單元計劃項目最多、活力度最高的地區,而其中龍崗街道則是項目最多、活力度最高的街道之一。就在這個深圳舊改項目數量最多、最活躍的片區,對城市更新的新嘗試、對理想都市的新探索正在發生。

據中國房價行情網統計,今年7月份,在中部6個省會城市中,長沙新居和二手房價格均剛過萬元,且雙雙處于墊底地位;在天下315個城市7月房價排行榜中,長沙排在第62位。值得一提的是,因上半年市場過熱,深圳、杭州、南京、東莞、寧波等城市近兩月紛紛出臺政策收緊樓市。與上述城市形成鮮明對比的是,長沙卻因為調控成效明顯而成了各地紛紛效仿的對象,甚至在7月初還引來深圳住建局前來“取經”,長沙也儼然成為“房住不炒”的“優等生”。有網友戲稱:大城市的樓市調控正在全面“長沙化”。

此外,其它新一線城市中,居住競爭力指數較高的城市有成都、武漢、重慶、天津等,其中成都的居住競爭優勢在新一線城市梯隊中脫穎而出。成都小區周邊資源配套相較均衡與完善,其居住便利性指數僅次于北上廣深,城市擁堵指數也低于大部分樣本城市。成都2020年上半年景交均價為14049元/平,住房成本占收入的比例明顯低于杭州、南京等城市。鄭州、合肥、長沙、武漢、成都等中心城市對省內生齒的虹吸效應大,省內購房客群占比達到8成以上;而深圳、東莞、佛山等灣區重點城市移民指數較高,非本市購房客群占比超8成。

深圳目標是讓深圳60%的市民住進公共住房,為此將加大住房供應,推進大規模住房建設。然而深圳的現實倒是,70%多的人仍舊居住在城中村,人均住房面積也在國家和廣東省的最低標準線之下;住房供地嚴重不足,住房只占土地供應的226%,之前的供地計劃常常不能完成。

未來,深圳能否兌現自己的承諾,還是要看土地供應和住房供應體系能否突破。不過,張學凡流露的信息,結合此前“深八條”新政的實施,可以讓人看到深圳調控樓市的決心,在穩定市場和增長供應上同時用力,深圳的樓市、房價穩定可期。

“我希望嚴格落實好新出臺的‘深八條’調控政策,嚴格落實好限購限貸限價限售等政策,這對企業會有一定影響,但我們要的是市場平妥當康發展,不是市場的大起大落,大起大落對市民沒有什么好處,對企業也沒有什么好處。”張學凡說。

2,要有預期管理,牛人幾乎都是基于5年后的情勢演變,去做今天的決策,以是,我們最少應該基于2年后的情勢演變,去做今天的決策,而不是基于明天、或者下周的情勢演變,去做今天的決策。干奇跡云云,投資也是云云。