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im体育网页版官网智庫破解土地整備難題助力灣區

发布日期2020-04-30  浏览次数: 128  作者:im体育网页版官网

為進一步加大對“三舊”改造政策的宣傳力度,深入探討“三舊”改造(城市更新)工作的重點、難點問題,凝聚更多觀點和智慧,廣東省“三舊”改造協會創辦了“話道舊改”專欄,中地研究院具體承擔實施,每月定向邀請著名專家、一線資深從業人員、政府領導等組織專題討論對話,談看法、講觀點,從不同角度進行思想碰撞、智慧啟迪,充分展示協會“智庫、橋梁、紐帶”的平臺,打造“三舊”改造凝聚行業智慧的思想高地,引領社會行業共識。

2020年4月18日,由廣東省“三舊”改造協會主辦、政策與法律專委會承辦、中地研究院具體承擔實施的“話道舊改”第二期專題沙龍在中地研究院成功舉辦。本期專題沙龍邀請來自廣州、佛山、深圳等地土地整備領域專家,圍繞“城市更新中土地整備實施路徑”展開研討,im体育网页版官网就土地整備的現實需求、重點、難點問題發表真知灼見,凝聚智慧,探尋共識。

多位深耕行業領域的專家在現場分享了各自對于土地整備的深刻思考,以及從業以來的寶貴經驗。本次沙龍在分析開展土地整備的現實需求的基礎上,總結提煉出土地整備的“五大痛點”,提出破解整備難題的“五點建議”,為政府政策擬定及決策提供參考,為企業開展相關工作提供思路借鑒。

土地整備需要厘清復雜的用地權屬問題與規劃調整問題,而厘清土地權屬是利益分配的關鍵所在。成片連片項目由于開發范圍大,在土地整備過程中存在較多問題。一是權屬復雜,城市更新項目用地中存在國有集體用地交織、歷史上沒有產權、歷史上征地未辦理轉用手續等問題;二是地類復雜,存在土地利用現狀與土規不符或者農用地被建設用地包圍的情形;三是國有企業土地整備方面,如何做好國資地塊的規劃管控、開發權益等多方訴求。復雜的權屬、地類問題影響利益分配與規劃調整。

土地整備需要對分布零散的建設用地、權屬主體眾多的地塊進行整合,實現成片連片開發,在實踐中往往面臨土地整備資金壓力大、整備成本高等難題。一是政府主導的土地整備主要依靠財政資金進行前期整理與拆遷補償,財政資金壓力較大。二是稅務部門認定土地整備、土地置換屬于交易行為,需要按照交易行為繳納有關稅費,土地整備成本仍然較高。三是統籌平衡的問題。成片連片開發往往需要整合周邊地塊進行統籌開發,如何將周邊建設用地、農用地等成本進行統籌考慮,成為土地整備利益統籌平衡的難點。

全域土地綜合整治涵蓋土地利用規劃調整、土地置換、城鄉建設用地增減掛鉤、農地整理、產業融合等政策的運用,實施過程中存在以下問題:一是全域土地綜合整治工具配套政策齊全,但尚未形成一個基層需要的政策工具包;二是基層審批職權有限,需要層層上報審批,導致審批效率不高。

土地整備政策供給方面,雖然省、市、區有較為完善的“三舊”改造政策體系,但在實際操作中存在很多問題。一是區、鎮執行部門對現有政策理解的不同導致操作環節的不同,如土地置換的原則、土規內部平衡的范圍等;二是操作細則和操作指引的缺失,如對如何整合周邊地塊的審批環節、供地流程、申報材料、審批部門、土地出讓金補繳等都需要進一步明晰;三是與全域土地綜合整治工具的銜接,土地整備涵蓋土規調整、土地置換、拆舊復墾、地類調整等政策的綜合運用,如何做好與全域整治工具政策體系的銜接需要操作細則進一步明確。

土地整備與“三舊”改造密切相關,既有更加合理利用土地資源的共同目標,又有主導主體的差異。從廣東省各地實踐來看,政府主導推進土地整備開展力度大,出于公共利益的整備有強制手段做后盾,但政府人力物力財力資源有限,且對于財政資金的使用審批程序復雜。而市場主體資金充裕、執行高效,但市場主體趨利性的土地整備方式導致地塊高容積率開發,配套設施用地供給不足。如何在政府統籌下,充分發揮市場優勢,彌補政府的不足,需要進一步探討。

一是探索利用土地儲備專項債券用于土地整備。由于土地儲備專項債券額度大,還款周期長,利息低,可用于緩解政府主導的土地整備項目所需資金壓力。二是鼓勵引入社會資本參與土地整備。三是給予稅收優惠政策,如對于集體土地整備、土地置換等整備方式,給予稅費減免。四是整備成本統籌平衡,如將土地整備涉及的指標騰挪、拆舊復墾、農地整理等成本與“三舊”進行統籌考慮,實現城市更新項目的統籌平衡。

做好土地整備與全域土地綜合整治互利銜接。一是利用“三舊”改造(城市更新)的政策紅利、資金優勢、技術手段為全域土地綜合整治提供抓手,打造廣東特色的全域土地綜合整治模式;二是利用全域土地綜合整治允許用地布局調整、拆舊復墾等手段推進成片連片開發,帶動產業發展,助力鄉村振興,更大范圍的統籌平衡有利于全面提升片區土地綜合效益;三是利用全域土地綜合整治的獎勵指標對城市更新形成用地指標的支持;四是結合本次全域土地綜合整治試點工作,進行大膽嘗試和總結,形成可推廣的廣東經驗。

一是簡政強區,給予區、鎮層級一定的審批權限與靈活性,涉及土地整備的審批權限逐步下放到區、鎮一級,如整備資金的審批權限下放到區級層面。二是多部門聯動,明確各部門職責分工,加強部門分工合作。三是探索各個政策實際操作環節的并聯審批,節省審批時間。

一是明確區、鎮層面各土地整備工具的操作細則,指導項目開展,加快項目落地。如明確土地置換的原則、審批部門、審批材料、審批環節等,明確整合周邊地塊的具體操作環節與審批流程等;二是做好城市更新政策與土地整備工具銜接的操作細則,如拆舊復墾、土規調整與城市更新政策的銜接、具體操作環節的互聯互通等。

如何發揮政府和市場的作用推動土地整備要充分考慮,實現優勢互補。一是由政府在制度層面做好頂層設計,加強統籌監管,市場發揮資金、人力物力等優勢,推動項目落地。二是在整備實施階段,引入社會服務機構具體負責基礎數據調查、補償方案編制、整備開展流程設計、進度管控、動遷談判等工作,加快整備進程。

“話道舊改”是由廣東省“三舊”改造協會主辦,政策與法律專委會承辦,中地研究院具體實施的專業型專題沙龍。話題圍繞健康城市、城市品質、政策體系、規劃引領、市場動力、舊村改造、產業引入、老城微改等主題展開,“定期定向”邀請有關專家進行研討分享,既有對“三舊”改造的政策梳理和宣講,也有對熱點焦點問題進行觀點碰撞并形成共識,從不同行業和專業角度對城市更新進行解讀。沙龍預計每月舉辦一次,對有創新性、啟發性的、時效性的核心觀點和建議進行整理,可為政府決策提供參考借鑒,為企業戰略擬定及具體問題解決提供思路。同時,每季度將整理專家觀點匯集,形成《廣東三舊改造》期刊“話道舊改”專欄內容,編輯印刷出版,并在協會官方微信公眾號和官網宣傳報道。